高速道路の高架下に介護施設が誕生

高速道路の下のスペースがどう使われているか、注意してご覧になったことのある方はいらっしゃいますか？

以前、私は道路公団の民営化で収益物件を高架下につくる業務を行っており、

「日本初、高速道路の高架下に道路占用をとったトランクルームをオープンさせる」というプロジェクトに参加していました。

私のプロジェクトが終了した後も、やはり高架下の利用については常に気にしていましたが、下の写真は、横浜環状2号線の高架下（上星川駅周辺）の有効利用の提案で、イナバ物置さんがレンタル収納スペースを提案し、事業化した例です。

鉄道の高架下と違い、道路の高架下に建物を建築することは難しいです。

これは通常の敷地と違い、建築許可や占用許可が必要になります。

平成29年4月20日から、関越自動車道高架下を活用した介護施設がオープンしました。

道路占用の基準が緩和され基準をパスすれば、民間で高速道路の高架下を借りることができる様になりました。

道路の高架下に介護施設を作りたいなど、ご要望があれば弊社にご相談ください。

ご参考まで

こんな法律の条文があります。

• 道路法第32条（道路の占用の許可）

– 道路の本来的機能（法2条１項：一般交通の用に

供する）を阻害しない範囲で副次的機能（道路の

特別使用）を認める。（「道路法解説」道路法令

研究会編著）

• 都市計画法 第53条（建築の許可）

– 都市計画施設の区域（略）において建築物の建築

をしようとする者は、国土交通省令で定めるとこ

ろにより、都道府県知事の許可を受けなければな

らない。

• 建築基準法 第44条（道路内の建築制限）

– 建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内

に、又は道路に突き出して建築し、又は築造して

はならない。

資料　練馬区HPより

古民家だって自分で購入できる

この古民家はもともと千葉県山武郡にあったもので、味噌と醤油を製造販売されていた方が川崎市の日本民家園に移築したものです。

このような建物は、都心から近い千葉などでもまだまだ見かけます。

昔の家は梁も太いですし風情がありますので、店舗、民泊などに活用ができる物件だと思います。

所有者の方と直接会って譲渡をお願いし、承諾さえ頂ければ特に不動産仲介業者は必要ありません。

ただし、お隣と敷地の境界がはっきりしない。
公道と思っていたら違った。

などなど、所有者の方の事情によっては、交渉が難しい時があります。

市役所・区役所・法務局で調査しても、その事情がわからないこともあります。

基本的には自分でできるのですが、売主と買主という利益相反の関係だけに、その事情を探り出せないこともあったりします。

そのような時には、利益に関係のない第三者に調査のみを頼むのもひとつの手かと思います。
事情が分かれば、お互い人間。
ほぐれる糸もあるというものです。

弊社でも調査できます。
個人的なことですので、具体的にはお問い合わせいただければと思います。

エレベーターのリニューアル提案（２）

エレベーターのリニューアル提案（１）からの続きです。

エレベーターの交換工事のことで、設計士と打ち合わせをしました。

現在のメーカーから別のメーカーに変えることでコスト削減ができる可能性がありましたので、調査を開始します。

はじめは平面図（竣工図）があるかを調査します。

その施設では、船から青果品（果物）を荷卸し、大田市場に出荷するまで保管するそうです。

大田市場での扱い量は、第2位とのことでした。

それだけの量を上げ下げするわけですから、コスト削減だけに目を奪われない基準が必要でした。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

エレベーターのリニューアル提案（１）

この写真は、東京港大井埠頭でグレープフルーツやバナナなど生鮮食料品（青果）保管、荷役、配送している大型倉庫です。

この施設は東京都と企業が出資し平成元年ごろ新築されました。
土地は東京都からお借りして建物は自己所有です。

建物が大規模なので、民間会社数社が資金を出し合って建物を利用しています。
その施設のエアコンやエレベーターがそろそろ交換時期になり、相談にのってほしいと言われました。

倉庫のエレベ－ターは2トンから5トンぐらいまで荷物を載せることができます。
最も大きいものは、50トンクラスもあります。
このエレベーターは大量生産品でないので、とても高価です。

家庭用や事務所・店舗用とは仕様が違います。特に安全基準が違います。

介護施設もそうなのですが、特殊な業務に使われるエレベーターでコストを抑えた提案をするためには、プロとしての視点を持った上での視察が必要なのです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

社会福祉法人の経営セミナー

社会福祉法人の経営セミナーに行きました。

内田洋行さんの販社で内田システム社が定期的にセミナーを開いています。今回のセミナー東京町田にある特別養護老人ホームの理事長の講義でした。
売上規模は約27億円で従業員約600名と聞きました。

弊社も現在介護施設の設備管理の委託を受けておりますが、その川崎の事業所は従業員が約550名で売上も似たようなものでした。
マネージメントと従業員の採用などについて興味深かったです。特にアメーバ経営はすばらしいと感じました。
事業計画書が手帳の形になっており、全社員が携帯し計画作成も全社員参加されているそうです。

「みとり（終末期の介護）」も行い、ご利用者のからの高い評価をいただいているそうです。
機会があれば施設を拝見し、弊社で開発をしている「介護施設向け風呂排水ポンプシステム」（排水のスピードアップシステム）を紹介したいと思います。

自分の家を売り買いするのに、資格は必要？

例えば、あなたのお身内の方が亡くなって空き家を相続することになったとします。
自分はサラリーマンで、すでに家を持っている。

そんな時、その空き家の隣人が尋ねてきて、

「○○さん、亡くなった後のおうちはどうされますか？　
うちは、東京に住んでいる息子がこっちに帰って来たいっていうんで、できれば近くに家を買ってやりたい。
あなたの空き家を売ってもらえませんか？」

と言われたとしますね。

そんな時、その１軒の家を隣人に売るのに、何か資格は必要でしょうか？

基本的には、資格はいりません。

「基本的には」と断りを入れたのは、

１．不特定多数を対象に

２．反復継続して

売買を行うと、「宅地建物取引業（宅建業）と見なされる」ので、資格は必要ということだからです。

ではこの、１．不特定多数　とは、２．反復継続　とはどういう意味でしょうか？

それが入ると資格がどう必要なのでしょうか？

次からは、この色々なパターンについて見ていきたいと思います。


※このブログは、できるだけ手数料をかけずに不動産を売買するやり方はないか、という提案で書いています。
時間はかかるかもしれませんので、それについて早く知りたい方は、弊社にお問合せください。
http://armo-s.co.jp/contact/index.html

通所介護施設の物件調査について （接道）

通所介護施設（デイサービス）の開設調査です。

第１話

お客様から交差点に近いビルの1階で、窓ガラスに賃貸の募集広告があるので確認して欲しいと依頼がありました。ビルは、交差点内に出入口がありました。交差点内は車両の駐停車ができないので、ご利用者を送迎する車両を停車させそこで乗り降りすることができないビルでした。通所介護施設を開設する場合、ご利用者が乗り降りしやすい物件であるかが重要です。