エアコンのクリーニングはなぜするの？（１）

エアコンのクリーニングはなぜするの？
一般的な家庭でも同じ理由なのですが、答えとしては、

１、介護施設ではご利用者様の健康を守るため
２、エアコンが故障しないため

という2点が大きなものかと思います。
特に1番の「健康を守るため」というのは、ご利用者が高齢で免疫力も弱くなっていらっしゃいますので、大切なポイントです。

以下の点を踏まえながら、実際にあった例をご紹介します。

７月のある日、グループホームの施設管理者から、私の携帯に連絡がありました。

「エアコンを使い始めたらご入居者様が咳き込むようになった。
エアコンがおかしいのではないか？」

その施設はグループホームで2ユニット。木造2X4で暖かみのあるすばらしい施設です。
そして問題のエアコンは、新築当時から10年使ったものでした。
　

昨年6月のこと、カビがひどくエアコンを新品にしないと難しいほど汚れていました。また、プラスチック部品が破損し、エアコンフィルターが正しく装置できない状態でした。新しいエアコンに交換する提案をしましたが、予算の関係があってお客様から代案を求められました。

メーカーのメンテナンスと協議した結果、破損している部品とカビが取れないファイスカバー・ルーバー、消耗品のモーターとシロッコファンを新品に交換しました。エアコン内部は蒸発器だけ残してすべて新品になった感じです。すると、新品の輝きと澄み切ったエアコンの風に生まれ変わりました。

お化粧直しと清掃が終わったときのエアコン

2ユニットで6台、10馬力エアコンで、吹き出しが各3カ所のエアコンが稼動し始めました。
さあ、あと5年使う予定です。
・・・それが、1年で
エアコンに異常がでたと聞き、びっくりしました。

現場に到着しフェイスカバー外し、エアコンの様子を見ると、エアコンのルーバーとフェイスカバーにカビが発生していました。すぐに汚れをとらないとご入居者様の体調に影響がでますので、咳き込む方が出るのも当然でした。

上の画像ではわかりにくいので、分解したときの写真はこれです。　↓

７月になると、エアコン扱う空調会社はどこもてんてこ舞いの忙しさ。いつもお世話になっている協力会社の設備屋さんにお願いし、エアコンの洗浄を行いました。

施設ごとにエアコンの洗浄を定期的にしています。施設の方にフィルター清掃をしていただいてます。

しかし、本当に汚れているのは内部なのです。
このカビがひどいルーバーは、1年前に新品にしました。

それなのにどうしてこんなことに！？

その理由が解明されたのは、設備屋さんに洗浄をしてもらった後のことでした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（つづく）

「フィルター自動掃除機能」付きエアコンで氷発生！トラブルのわけ！

エアコンの「フィルター自動掃除機能」がついたものを使用している方は、多いと思います。
数ヶ月に１度やらなくてはならないフィルター掃除の手間を省けるなら、と高い値段を出して買っている方も。

我が家もその通りです。
でも、メーカーが言うところの「フィルターおそうじ」も万能ではなく、それ以上に気をつけなくてはならないことがある・・・・ということに気づきました。
以下、その経緯です。

ある雨の夏の日でしたが、夕方には天気がよくなって、気温が上がり始めました。
早速エアコンをつけましたが、はじめは室温が下がらないので温度設定を28度から24度にして風量を強運転にしました。

するとパラパラと言う音が聞こえます。
おかしいな？と思っいましたが、気にしないで仕事をしていました。

しばらくすると、風の吹き出しから、水滴が出てきました。

今までの経験から、「ドレンパンかドレンホースがホコリで詰まって水が漏れた」と思いました。

そこで、エアコンを止めてカバー部分を外したところ、内部の「蒸発器」といわれる部分が凍っていました。（写真参照）

その様子は、まるで昭和の時代の冷蔵庫のようです。

原因は、エアコンのフィルターの目詰まりでした。

フィルターの自動掃除用のダストボックスが満杯で、ホコリが取れなくなっていました。

日頃、介護施設等で、「フィルターの掃除はマメにしてください」　と言っている私ですが、“やってしまった！”事件です。

その後、エアコンを分解し、エアコンプレッサーを使って、蒸発器・シロッコファン・ルーバーも掃除をしました。

普通の掃除なら１時間程度で済むのに、氷を剥がしたり溶かしたり、結局2時間も使ってしまいました。

「自動」だからといって、全てが「自動」な訳ではありません。

私がつきあっている業者さんたちも、「かえって掃除がしにくくなったり、手がつけられなくなってから掃除の依頼がある」と嘆いています。

「自動」にも、エアコンの値段のグレードによって、「自動に掃除をしてくれる部分」が全部違うのです。

ぜひご自身のエアコンは、「どこの部分が自動なのか」を知ること、そして、自動かどうかに関わらず、マメに点検・掃除をされることをお勧めします。

高速道路の高架下にトランクルームが誕生するまで

平成17年4月　私は首都高速道路公団に入社しました。　民間倉庫会社に在籍したので、通常は出向となります。しかし、当時の公団は前例がないとのことで、一度会社を退職して、公団入社になりました。　公団職員になったときは、人事部で30名から40名の方が中途入社でした。主な方は国と地方公共団体の方です。たから伺った話ですが国が50％：地方公共団体が50％の企業（出資金＝国約3800億：地方公共団体3800億円）でした。民間人からの入社は少なかったです。

なぜ私が首都高に？

首都公団の理事が前職のT倉庫にお見えになりました。
公団理事のお話では平成17年10月に道路4公団が民営化する。民営化後は収益事業を行いたい。高架下の運用を社内でいろいろ検討しているがその一つにトランクルームがあるが協力してほしいという内容だったと思います。
4月1日から首都高本社がある霞ヶ関に勤務しましたが、当時足を痛めて杖をついて出社しました。
その頃の
【現状と課題】
　　○都市計画駐車場（5箇所、2,145台）：　地下式駐車場の老朽化が顕著。
　　○高架下駐車場（53箇所、4,838台）：　収益は安定。事業成長性は乏しい。
　　○PA事業（19箇所、1,042台） ：　敷地・建物とも狭小、利用主目的はトイレ。
【取り組み方針】
　　○首都高のお客様の期待に応える都市型多機能ＰＡへの転換。
　　○地域の皆様の暮らしをお手伝いするトランクルームなどの
　　　新規事業への参入。

これから高架下の視察が始まります。

介護施設の昼食はおいしい ２

冷凍弁当を検討した理由は以下の通りです。
弊社顧客の介護施設の昼食はこちらでも書きましたが、大変おいしいと評判です。
けれど、おいしいものを作ろうとすればするほど、高コストになる傾向があります。

弊社顧客の介護施設は、食事の提供方法が3通りあります。

①認知デイの施設は、ご利用者の機能訓練ためご利用者と手作りしています。
場合のよっては買い物も行います。
これにより認知症で忘れてまった記憶をよみがえらす訓練です。

②通常規模のデイサービスや通所リハビリは、横浜中華街の有名シェフが昼食を作っています。


本格中華が介護施設で頂けるとてもお得なランチです。（シェフはテレビ番組によく出演されてます。）

③食材を給食会社から購入し、職員が調理しています。
その中に冷凍のおかずも一部あるので（宿泊系施設やデイサービスで利用しています）、それも利用していますが、評判はなかなか良い。

食事の提供数は多い日で約400食ぐらいだと思います。
介護業界は介護報酬の見直しが3年に一度あり、グループホームは10年で約6％も介護報酬が減少しています。
手作業でつくる食事はとてもおいしいのですが、上記のように3種類のやり方を場当たり的に導入していたのでは、人件費によるコストが高くなることは否めません。

そこで、③の冷凍惣菜の評判なども加味しながら、冷凍弁当を使うことで問題解決になるかを検討していきます。

最近は冷凍技術が進んでいるので、「おいしい」という評判を落とさずにコストを落とすことができれば、施設側の運営が楽になり他のサービスが充実できます。
・・・チャレンジの夏ですね。

介護施設の昼食はおいしい

現在、弊社が施設管理をしている介護施設では、職員が手作りでご飯を炊き、味噌汁を作っています。おかずは冷凍のおかずを湯煎で解凍していたそうです。
ところが食材費だけで赤字だということで、急遽、弊社にて対応策の依頼がありました。

そこで、九州で非常に好調に売上を伸ばしていると聞く冷凍弁当を試してみることにしました。
株式会社みのはらの「楽チン弁当」という商品です。
http://minohara.com/delivery/


まず食べてみて、価格と手軽さを検討してから、サービス付き高齢者向け住宅に提案してみようと思っています。
上記のように職員が作っているのでは、人件費も含め赤字になるのも無理はないですから。

サ高住（※）こそ、効率よく人手を使わないと、これからはもっと運営が大変な時代になると思います。

人件費等でお悩みの方は、ぜひ弊社 info@armo-s.co.jp にもご相談ください。


※サ高住＝サービス付高齢者住宅
高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供する住宅のこと

古い住宅を改築した介護施設の補修

広い一般住宅を改装して、認知症対応型デイサービスを行っております。

ご利用者の定員は12名で、毎日大盛況なデイサービスです。

人気のポイントは、
「施設、施設していない」

「気軽だ」「友達の家に来ているみたい」
と聞きます。

そんな施設の今回の故障は平成元年製のレンジフードで、お部屋のコーナーにあります。

モーターから煙が出たので、コイルの不良が考えられます。

製造から30年近くたち補修部品がなく、電気屋さんにオリジナルで修理見積もりを依頼したところ、30万円以上かかることがわかりました。

同じようなレンジフードをステンレスで新規に作成したら、なんと120万円と言われ（！）特注品はコストが高すぎました。

さすが、築30年前のレンジフードに多額の修理代は無駄なので、キッチンの入れ替えも検討する事になりました。

古い家は、メンテナンス代がかかります。
介護施設として借りたので、保守費用は賃借人（借りた側）負担の契約です。
契約のときは、保守費について注意した方がいいという例です。

太陽熱を利用した給湯システム（３）

在宅のほ利用者様が入浴サービスを受けるには、老人デイサービス・小規模多機能ホームのサービス・通所リハビリー（デイケア）を利用されます。
ほかに宿泊系サービスとしてグループホームがあります。
この事業所は通所介護と宿泊介護（施設系）サービスがあります。

デイサービスと小規模多機能ホームの入浴は、午前中に行われることが多いです。
朝、8時頃からご利用者様のお迎えが始まります。
施設に8時半から9時半頃に到着します。
職員の人員配置や午後のレクレーションを考えると、午前中か遅くも午後2時までに入浴を済ませたいそうです。
午後は3時頃から帰宅の準備が始まります。
そのためデイサービスや小規模多機能ホームなどの通所介護は、午前中にお風呂に入り、昼食後は早く機能訓練（レクレーション等）の時間にしたいと聞いています。
（施設よって入浴の時間帯などが違います。）

小規模多機能で宿泊される方もいらっしゃいますが、職員のシフトの関係もあって早めに入浴を済ませます。
施設に到着してバイタルの確認（健康状態の確認）、記録をすませたら、9時から12時まで一気に入浴が始まります。
施設よって入浴者数は違います。（2個の浴槽で25名の方を入浴してる施設もあります。）

浴室が2個ある例　ユニットバスサイズは１６２０

入浴前からお湯を出して浴槽と洗い場を温めます。
浴室乾燥機を使ってユニットバスを暖めるようにしていますが、平行して給湯器のお湯も使っています。
追い炊き機能のある浴槽もありますが、追い炊きの場合浴槽のお湯を給湯器にポンプで戻し再加熱して浴槽に戻します。
場合によっては前のご利用者様のお湯が入ってしまう可能性があるので、（病気感染予防から）追い炊きは使わないようにしています。
お湯の温度が下がらないようにカランからお湯を吐水しています。
シャワーがあいているときは浴槽にシャワーを入れて、お湯があふれるようにしています。温泉のように掛け流しです。

給湯器を30分以上フル運転させると頭のいいガスメーターさんがガス漏れと間違えいて自動で停止することがあります。

マイコンでガスが止まると、職員が気がつかないままにシャワーから水が出てきます。

マイコン制御を解除することもできます。

この水がご利用者様にかかると冷たい。。。と大変な騒ぎになります。ほんと心臓によくないです。
このようなことは、毎年どこの施設で起きる現象です。

そこで今回、給湯器の負荷を下げるために、シャワーと浴槽の吐水を別々の給湯器にするのはどうか、と考えました。
はじめに行うのは、ガスの供給容量が足りるか？という問題です。
さあ、ガスのメーターを見てみましょう。

ガスメーターは電気メーター違い、簡単に判断ができません。
また、電気製品と違い、自分で器具を取り付けることができません。
自分で作業してガス爆発！では困ります。
一つの建物に、通常ガスメーターは一つですが、この建物は複数ガスメーターがありました。
そこで、16号、24号給湯器が何台つけられるか。
東京ガスのライフバルさんに見ていただくことになりました。　　　　　　　　（続く）

太陽熱を利用した給湯システム（２）

介護施設、デイサービスの人気は、
　1、お風呂
　2、おいしい食事
　3、レクレーションこと機能訓練　
と思っています。

私が、ある施設のメンテナンスの見直しを頼まれたとき、驚いたことにそこでは、お風呂のお湯を温泉のように掛け流しにしていました。

その理由ですが、介護用の機械浴槽は、浴槽のお湯を追い炊きすることができません。
そこで浴槽の温度を一定に保つために、カランからお湯を出し、シャワーヘッドも湯船に入れていたのです。

施設では、家庭用の24号給湯器を使っていました。

この給湯器は価格も安く、安定した性能ですが、業務用に使うには能力が不足します。
たとえば、浴槽にお湯を吐水して、シャワーを使うとします。
メーカさんのHPで見ると、24号で十分な性能を得られるような表記がありますが、実は能力が足りません。

それは…例えば、水道水は20度と仮定します。
そこから40度まで20度温度を上げます。
この時、24号給湯器だと約1分間に24リットルのお湯が出ます。

ということは、シャワーから15リットル、カランから9リットルのお湯が使えるということです。

これが食事時になると、台所とか手洗いとか、さらに給湯箇所が増えます。
そうしますと給湯器の能力が不足して、温度が下がってきます。これが大変まずい状況です。
シャワーを使っている時にお湯の温度が下がったり、ときには水が出たりします。
すると風呂場で「ぎゃー」という悲鳴が響き渡るのです。

そこでこの施設で、台所や洗面所お湯の利用を控えるようにお願いしてみますと、今度は手を洗わないご利用者が出てきました。

それは衛生的に問題になりますので、何とかしなくてはなりません。
次回は、私が取った対策をご紹介します。　　　　　　　　（続く）

太陽熱を利用した給湯システム（１）

お風呂はお年寄りの楽しみの一つです。
けれど介護施設では、入居者ごとにお湯を替えない施設も少なからずあります。
やはり、介護報酬が下がった影響があるようです。

施設の経営者は、衛生上の観点から一人ずつお湯を替えたいと考えつつ、そうできないジレンマを抱えています。
そのような時に、太陽光を利用した給湯システムがあるのをご存知ですか。

以前のもは、屋根の上に温水を作るパネルを置き、太陽光で水をお湯にしていました。
単純な形ですが、大きなタンクを屋根に乗せたーそのため屋根から雨が漏るとか、タンク内に水垢が付着して効率が落ちるなどの問題がありました。

また、お湯の温度は天気の良い日には60度以上になりましたが、曇りの日には使えないシステムでもありました。

そこで！このシステムが進化した機器を見つけたのでご紹介いたします。（続く）

高速道路の高架下に介護施設が誕生

高速道路の下のスペースがどう使われているか、注意してご覧になったことのある方はいらっしゃいますか？

以前、私は道路公団の民営化で収益物件を高架下につくる業務を行っており、

「日本初、高速道路の高架下に道路占用をとったトランクルームをオープンさせる」というプロジェクトに参加していました。

私のプロジェクトが終了した後も、やはり高架下の利用については常に気にしていましたが、下の写真は、横浜環状2号線の高架下（上星川駅周辺）の有効利用の提案で、イナバ物置さんがレンタル収納スペースを提案し、事業化した例です。

鉄道の高架下と違い、道路の高架下に建物を建築することは難しいです。

これは通常の敷地と違い、建築許可や占用許可が必要になります。

平成29年4月20日から、関越自動車道高架下を活用した介護施設がオープンしました。

道路占用の基準が緩和され基準をパスすれば、民間で高速道路の高架下を借りることができる様になりました。

道路の高架下に介護施設を作りたいなど、ご要望があれば弊社にご相談ください。

ご参考まで

こんな法律の条文があります。

• 道路法第32条（道路の占用の許可）

– 道路の本来的機能（法2条１項：一般交通の用に

供する）を阻害しない範囲で副次的機能（道路の

特別使用）を認める。（「道路法解説」道路法令

研究会編著）

• 都市計画法 第53条（建築の許可）

– 都市計画施設の区域（略）において建築物の建築

をしようとする者は、国土交通省令で定めるとこ

ろにより、都道府県知事の許可を受けなければな

らない。

• 建築基準法 第44条（道路内の建築制限）

– 建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内

に、又は道路に突き出して建築し、又は築造して

はならない。

資料　練馬区HPより

古民家だって自分で購入できる

この古民家はもともと千葉県山武郡にあったもので、味噌と醤油を製造販売されていた方が川崎市の日本民家園に移築したものです。

このような建物は、都心から近い千葉などでもまだまだ見かけます。

昔の家は梁も太いですし風情がありますので、店舗、民泊などに活用ができる物件だと思います。

所有者の方と直接会って譲渡をお願いし、承諾さえ頂ければ特に不動産仲介業者は必要ありません。

ただし、お隣と敷地の境界がはっきりしない。
公道と思っていたら違った。

などなど、所有者の方の事情によっては、交渉が難しい時があります。

市役所・区役所・法務局で調査しても、その事情がわからないこともあります。

基本的には自分でできるのですが、売主と買主という利益相反の関係だけに、その事情を探り出せないこともあったりします。

そのような時には、利益に関係のない第三者に調査のみを頼むのもひとつの手かと思います。
事情が分かれば、お互い人間。
ほぐれる糸もあるというものです。

弊社でも調査できます。
個人的なことですので、具体的にはお問い合わせいただければと思います。

エレベーターのリニューアル提案（２）

エレベーターのリニューアル提案（１）からの続きです。

エレベーターの交換工事のことで、設計士と打ち合わせをしました。

現在のメーカーから別のメーカーに変えることでコスト削減ができる可能性がありましたので、調査を開始します。

はじめは平面図（竣工図）があるかを調査します。

その施設では、船から青果品（果物）を荷卸し、大田市場に出荷するまで保管するそうです。

大田市場での扱い量は、第2位とのことでした。

それだけの量を上げ下げするわけですから、コスト削減だけに目を奪われない基準が必要でした。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

エレベーターのリニューアル提案（１）

この写真は、東京港大井埠頭でグレープフルーツやバナナなど生鮮食料品（青果）保管、荷役、配送している大型倉庫です。

この施設は東京都と企業が出資し平成元年ごろ新築されました。
土地は東京都からお借りして建物は自己所有です。

建物が大規模なので、民間会社数社が資金を出し合って建物を利用しています。
その施設のエアコンやエレベーターがそろそろ交換時期になり、相談にのってほしいと言われました。

倉庫のエレベ－ターは2トンから5トンぐらいまで荷物を載せることができます。
最も大きいものは、50トンクラスもあります。
このエレベーターは大量生産品でないので、とても高価です。

家庭用や事務所・店舗用とは仕様が違います。特に安全基準が違います。

介護施設もそうなのですが、特殊な業務に使われるエレベーターでコストを抑えた提案をするためには、プロとしての視点を持った上での視察が必要なのです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

社会福祉法人の経営セミナー

社会福祉法人の経営セミナーに行きました。

内田洋行さんの販社で内田システム社が定期的にセミナーを開いています。今回のセミナー東京町田にある特別養護老人ホームの理事長の講義でした。
売上規模は約27億円で従業員約600名と聞きました。

弊社も現在介護施設の設備管理の委託を受けておりますが、その川崎の事業所は従業員が約550名で売上も似たようなものでした。
マネージメントと従業員の採用などについて興味深かったです。特にアメーバ経営はすばらしいと感じました。
事業計画書が手帳の形になっており、全社員が携帯し計画作成も全社員参加されているそうです。

「みとり（終末期の介護）」も行い、ご利用者のからの高い評価をいただいているそうです。
機会があれば施設を拝見し、弊社で開発をしている「介護施設向け風呂排水ポンプシステム」（排水のスピードアップシステム）を紹介したいと思います。

自分の家を売り買いするのに、資格は必要？

例えば、あなたのお身内の方が亡くなって空き家を相続することになったとします。
自分はサラリーマンで、すでに家を持っている。

そんな時、その空き家の隣人が尋ねてきて、

「○○さん、亡くなった後のおうちはどうされますか？　
うちは、東京に住んでいる息子がこっちに帰って来たいっていうんで、できれば近くに家を買ってやりたい。
あなたの空き家を売ってもらえませんか？」

と言われたとしますね。

そんな時、その１軒の家を隣人に売るのに、何か資格は必要でしょうか？

基本的には、資格はいりません。

「基本的には」と断りを入れたのは、

１．不特定多数を対象に

２．反復継続して

売買を行うと、「宅地建物取引業（宅建業）と見なされる」ので、資格は必要ということだからです。

ではこの、１．不特定多数　とは、２．反復継続　とはどういう意味でしょうか？

それが入ると資格がどう必要なのでしょうか？

次からは、この色々なパターンについて見ていきたいと思います。


※このブログは、できるだけ手数料をかけずに不動産を売買するやり方はないか、という提案で書いています。
時間はかかるかもしれませんので、それについて早く知りたい方は、弊社にお問合せください。
http://armo-s.co.jp/contact/index.html