消防点検は年2回です。第2話

消防点検のお話のつづきです。

大家さんから電話で安井さんの紹介だから安くなるように頼んでほしい。

今まで1回の消防点検が2回になると2倍の費用になるのは困る。

是非安くなるようにお願いしてほしいとのこと。

私も機器故障の発見がおくれて事故がおきたら困るので、

防災設備のサイボウさんへ9時になったら電話しました。

担当常務の携帯も着信があったと聞き、大家さんがあせている様子がわかりました。

よく、この業者は安いとか聞きますが、私の経験では、安い業者の中には、

はじめはまじめですが、だんだん手を抜く業者がいます。

消防設備の検査で手を抜かれてもわからない可能性が高いのでご心配な方ご連絡ください。

今まで長年付き合っている信用のできる業者と仕事をしています。

消防点検は年間２回です。

消防設備の点検、やってますか。

消防設備の点検の重要性についてお話しします。

当社は介護施設の企画や管理をしています。

介護が必要な高齢者は火事だからといって急いで逃げることができません。

まず、火事が起きないことが第一重要だと思いますが、

もし、火事になってしまったら素早く避難すること、消防にいち早く連絡し消火していただくことが重要だと思います。

火災になったらまず、このボタンを押してください。
よく、誤報でなったときに間違ってボタンを押す職員がいます。
誤報の時はよく確認してください。

では、

昨日、伺ったのは川崎にあるマンションの大家さん。

 1階は介護施設、2階から4階までがマンション、5・6階がオーナー住居です。
建物の延べ床面積は2,000㎡以上の大型マンションです。
よく消防署では「16項イの建物」とかで表現しています。

年2回の義務がある点検を年1回しかしていませんでした。

設備点検と総合点検を一度にやっていました。

法令違反なので現在点検をしている点検会社に確認した方がいいと伝え、事故があったときのリスクと当方のサービスを紹介し帰りました。

大家さんは最近、マンションの家賃が下がってきたのでコスト削減をしたいと言う相談でした。

ところが逆に点検を２回するとコストが上がることになってしまうのです。

そこで近隣の他の物件と点検日を合わせてスケールメリットを出して割引した見積もりができると提案しました。

しかし、その前に既存点検会社の意見を聞いてから点検会社を変えるか判断した方が良いと話し席を立ちました。

その大家さんから翌日、9時前に携帯電話が鳴りました。

つづく

空き家・空きマンションの民泊への転用について（１）

親族の不動産会社を通して、4階建て共同住宅のビル１棟の購入と民泊への転用についてご相談をいただきました。

今回は私、安井レイコが現場を視察することに。
はい、「不動産は会議室にあるんじゃない！現場で起きているんだ！」ということで、現場の確認はとっても大切なのです。

では、現場レポートから参りましょう。（個人情報に配慮して、写真は本文とは直接関係ないことをあらかじめお断り申し上げます）

場所は、都内私鉄沿線で、乗降客の多い大きな駅から数駅のところです。

やや寂れた商店街を通って4分ほど歩くと、4階建てで各階に1部屋ずつの共同住宅がありました。

海外の方が投資物件として買って地元の不動産会社に管理をさせていたようですが、私鉄がやや不便なためか物件が空いてしまって、思うような収入にならなくて手放すことになったようです。

買主さんから、「普通に貸したのでは空き部屋になってしまう物件でも、今流行りの民泊にすれば、賃貸よりも高い金額で貸せるのではないか？」とお問い合わせをいただきましたので、民泊として適する物件であるか･･･？という視点で見てまいりました。

                                                                                          （続く）

空き家・空き店舗の介護施設への転用について（１）

弊社HPを通じて、「空き店舗利用して介護施設に転用ができないか」という相談がありました。

このブログも読んでくださっているようで、ご相談のメールをいただきました。

※弊社では1回目のご相談は無料で承っておりますので（メール、電話、対面）、どうぞ遠慮なくご連絡ください。

場所は都内で、上野から約20分という好立地です。
駅前に大きなローターリーがあり、交通利便は最高。
商店街やスーパーも充実した街でした。

（写真は、本文とは直接関係ありません）

相談者は個人で不動産投資を行っている方で、店舗専門の不動産会社にサブリースで管理を任せていらっしゃいました。
ビルは、1階が店舗、2階以上がマンション。
築20年ぐらいのきれいなビルで、以前のテナントさんは飲食店を営まれていたそうです。

（写真は、本文とは直接関係ありません）

不動産賃貸業について、大変詳しい方で、マンション部分と店舗部分の管理会社を分けて委託されていました。
でも、そこに問題点が潜んでいたのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続きます）

太陽熱を利用した給湯システムの検討（9） （ガス管が太くできないときの対象方法の検討３-②）

太陽熱を利用した給湯システムの検討　（ガス管が太くできないときの対象方法の検討３-②）

次に②のタイプの検討に移りました。
前回は簡単に触れましたが、再度説明しますと、

・太陽熱温水器は、水を屋根などに設置した貯湯タンクと集熱器で太陽熱を集熱させるタイプ①と、不凍液を屋根の集熱器に循環させ、温められた不凍液で貯湯タンク内の水をお湯に変える②のタイプがあります。

詳しくはこちら↓
https://armonia-fudosan.blogspot.jp/2018/01/blog-post_10.html

どちらも太陽熱を利用するので、ガス給湯器に比べてお湯を沸かす燃料費が安いことがメリットでしたが、①は不採用になりました。そこで、②の検討です。

３、太陽熱温水器　従来の強制循環型（②）

特徴としては、

・天気の良い日はお湯が沸くが、曇りの日はお湯が沸かない。
・曇りなどでお湯が沸かない日は、ガス給湯器で追い炊きすることができる。
・水を直接太陽熱で温めるのでないので、お湯が沸くまで時間がかかる。

以上のことから、②タイプは効率が悪く不採用、となりました。

･･･あれ、ではどうなったのか？それはまた、次の機会に！　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

太陽熱を利用した給湯システムの検討（８） ガス管が太くできないとき-3

ガス管を太くできないときの対処法、LPGガス、電気温水器に続くのは・・・

３．太陽熱を利用した給湯システム

・太陽熱温水器は、水を屋根などに設置した貯湯タンクと集熱器で太陽熱を集熱させるタイプ①と、不凍液を屋根の集熱器に循環させ、温められた不凍液で貯湯タンク内の水をお湯に変える②のタイプがあります。

太陽熱温水器（①）

貯湯タンク式（②）



メリットは、どちらも太陽熱を利用するので、ガス給湯器に比べてお湯を沸かす燃料費が安くなります。

さらに①の特徴としては、

・天気の良い日はお湯が沸くが、曇りの日はお湯が沸かない。
・曇りなどでお湯が沸かない日は、給湯器で追い炊きすることができる。
・水から一度沸いたお湯は、温度調整が難しい。
・屋根の貯湯タンクに空気層があり、水垢や藻が生えるなどの除去メンテナンスが必要になる。
・お湯が80度近くまで高温になった時に、給湯管や混合水栓が高温になる。
・利用者が高温の混合水栓を触った時に、やけどの事故が起きる可能性がある。
　↓
これなどは、「今の風呂場は、サーモスタット付きの混合水栓だから、やけどなんか起きっこない」と私たちは思いますが、混合水栓になれていないご高齢の方などは、温度調整部分を無理に回して破損してしまい、高温のまま使ってしまうこともあるのです。

これらの特徴を考えた上で、①タイプはメンテナンスなどの理由で不採用になりました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

太陽熱を利用した給湯システムの検討（７）ガス管が太くできないとき-2

風呂の湯量を増やしたいけれど、ガスの容量を上げられない（ガス管を太くすることができない）・・・そんなときの選択肢を書いています。


２、電気温水器

・電気温水器には、①深夜電力を利用した給湯システム　と　②ヒートポンプエアコンで空気から熱を奪い、水からお湯を沸かすことができるシステム　があります。
どちらも難点は、瞬間湯沸かし器のようにすぐにお湯が沸かない。しかし、ガス給湯器に比べて燃料費が安いのは利点です。

・電気温水器の貯湯タンクは300リットルから500リットルです。（家庭用）

①深夜電力を利用した給湯システムのイメージ

貯湯タンクをイメージ

②ヒートポンプエアコンで空気から熱を奪い、水からお湯を沸かすシステムのイメージ

空気から熱を集積　

介護施設等の浴槽は個人宅の浴槽より比較的大きいサイズが多いです。

160サイズの個浴

認知症のグループホームは、定員が９名です。入浴は１週間に2回程度なので、1日あたりの入浴者数は２名から３名です。この人数なら、家庭で使っている貯湯タンク（300リットルから500リットル）でも可能です。

120サイズの機械浴槽

浴槽の大きさは、個浴で120サイズから160サイズです。機械浴槽になるとさらに大きくなります。浴槽の湯量は120サイズで約200リットル、機械浴槽だと約350リットルも必要になります。

貯湯タンク内のお湯は、80度以上の高温です。そのお湯は水で温度を落とします。
冬期の場合、水の温度が低いので高温のお湯の使用量が増えます。

通所リハビリ、デイサービス、小規模多機能ホームなどの利用者の多くは、入浴を希望します。定員12人以上の施設ではお湯の使用量が多くなりますので、複数の貯湯タンクが必要になります。
１．のLPGガスの検討と同じく、これだけの貯湯タンクを設置できる場所が無い…という理由で、通所リハビリ施設における電気温水器の利用は、どちらのシステムも不採用となりました。
                                                                                    （続く）