空き家・空き店舗の介護施設への転用について（１）

弊社HPを通じて、「空き店舗利用して介護施設に転用ができないか」という相談がありました。

このブログも読んでくださっているようで、ご相談のメールをいただきました。

※弊社では1回目のご相談は無料で承っておりますので（メール、電話、対面）、どうぞ遠慮なくご連絡ください。

場所は都内で、上野から約20分という好立地です。
駅前に大きなローターリーがあり、交通利便は最高。
商店街やスーパーも充実した街でした。

（写真は、本文とは直接関係ありません）

相談者は個人で不動産投資を行っている方で、店舗専門の不動産会社にサブリースで管理を任せていらっしゃいました。
ビルは、1階が店舗、2階以上がマンション。
築20年ぐらいのきれいなビルで、以前のテナントさんは飲食店を営まれていたそうです。

（写真は、本文とは直接関係ありません）

不動産賃貸業について、大変詳しい方で、マンション部分と店舗部分の管理会社を分けて委託されていました。
でも、そこに問題点が潜んでいたのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続きます）

太陽熱を利用した給湯システムの検討（9） （ガス管が太くできないときの対象方法の検討３-②）

太陽熱を利用した給湯システムの検討　（ガス管が太くできないときの対象方法の検討３-②）

次に②のタイプの検討に移りました。
前回は簡単に触れましたが、再度説明しますと、

・太陽熱温水器は、水を屋根などに設置した貯湯タンクと集熱器で太陽熱を集熱させるタイプ①と、不凍液を屋根の集熱器に循環させ、温められた不凍液で貯湯タンク内の水をお湯に変える②のタイプがあります。

詳しくはこちら↓
https://armonia-fudosan.blogspot.jp/2018/01/blog-post_10.html

どちらも太陽熱を利用するので、ガス給湯器に比べてお湯を沸かす燃料費が安いことがメリットでしたが、①は不採用になりました。そこで、②の検討です。

３、太陽熱温水器　従来の強制循環型（②）

特徴としては、

・天気の良い日はお湯が沸くが、曇りの日はお湯が沸かない。
・曇りなどでお湯が沸かない日は、ガス給湯器で追い炊きすることができる。
・水を直接太陽熱で温めるのでないので、お湯が沸くまで時間がかかる。

以上のことから、②タイプは効率が悪く不採用、となりました。

･･･あれ、ではどうなったのか？それはまた、次の機会に！　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

太陽熱を利用した給湯システムの検討（８） ガス管が太くできないとき-3

ガス管を太くできないときの対処法、LPGガス、電気温水器に続くのは・・・

３．太陽熱を利用した給湯システム

・太陽熱温水器は、水を屋根などに設置した貯湯タンクと集熱器で太陽熱を集熱させるタイプ①と、不凍液を屋根の集熱器に循環させ、温められた不凍液で貯湯タンク内の水をお湯に変える②のタイプがあります。

太陽熱温水器（①）

貯湯タンク式（②）



メリットは、どちらも太陽熱を利用するので、ガス給湯器に比べてお湯を沸かす燃料費が安くなります。

さらに①の特徴としては、

・天気の良い日はお湯が沸くが、曇りの日はお湯が沸かない。
・曇りなどでお湯が沸かない日は、給湯器で追い炊きすることができる。
・水から一度沸いたお湯は、温度調整が難しい。
・屋根の貯湯タンクに空気層があり、水垢や藻が生えるなどの除去メンテナンスが必要になる。
・お湯が80度近くまで高温になった時に、給湯管や混合水栓が高温になる。
・利用者が高温の混合水栓を触った時に、やけどの事故が起きる可能性がある。
　↓
これなどは、「今の風呂場は、サーモスタット付きの混合水栓だから、やけどなんか起きっこない」と私たちは思いますが、混合水栓になれていないご高齢の方などは、温度調整部分を無理に回して破損してしまい、高温のまま使ってしまうこともあるのです。

これらの特徴を考えた上で、①タイプはメンテナンスなどの理由で不採用になりました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続く）

太陽熱を利用した給湯システムの検討（７）ガス管が太くできないとき-2

風呂の湯量を増やしたいけれど、ガスの容量を上げられない（ガス管を太くすることができない）・・・そんなときの選択肢を書いています。


２、電気温水器

・電気温水器には、①深夜電力を利用した給湯システム　と　②ヒートポンプエアコンで空気から熱を奪い、水からお湯を沸かすことができるシステム　があります。
どちらも難点は、瞬間湯沸かし器のようにすぐにお湯が沸かない。しかし、ガス給湯器に比べて燃料費が安いのは利点です。

・電気温水器の貯湯タンクは300リットルから500リットルです。（家庭用）

①深夜電力を利用した給湯システムのイメージ

貯湯タンクをイメージ

②ヒートポンプエアコンで空気から熱を奪い、水からお湯を沸かすシステムのイメージ

空気から熱を集積　

介護施設等の浴槽は個人宅の浴槽より比較的大きいサイズが多いです。

160サイズの個浴

認知症のグループホームは、定員が９名です。入浴は１週間に2回程度なので、1日あたりの入浴者数は２名から３名です。この人数なら、家庭で使っている貯湯タンク（300リットルから500リットル）でも可能です。

120サイズの機械浴槽

浴槽の大きさは、個浴で120サイズから160サイズです。機械浴槽になるとさらに大きくなります。浴槽の湯量は120サイズで約200リットル、機械浴槽だと約350リットルも必要になります。

貯湯タンク内のお湯は、80度以上の高温です。そのお湯は水で温度を落とします。
冬期の場合、水の温度が低いので高温のお湯の使用量が増えます。

通所リハビリ、デイサービス、小規模多機能ホームなどの利用者の多くは、入浴を希望します。定員12人以上の施設ではお湯の使用量が多くなりますので、複数の貯湯タンクが必要になります。
１．のLPGガスの検討と同じく、これだけの貯湯タンクを設置できる場所が無い…という理由で、通所リハビリ施設における電気温水器の利用は、どちらのシステムも不採用となりました。
                                                                                    （続く）

太陽熱を利用した給湯システムの検討（６）ガス管が太くできないとき-1

敷地内のガス管を太くするには、道路を掘削して本管からガス管を引き直す必要があります。
施設は日曜日以外は営業なので、1日が終わった夜間しか工事はできません。
利用者が楽しみにしている入浴を長期に休むことはできないと施設の担当者から猛反対を受けました。

・・・とここまでが前回書いた大きな問題点でした。

そこで、ガス管の工事をしない方法で、給湯の能力を上げる方法を検討致しました。
選択肢は、以下の４つです。

１、LPGガスの給湯器・２、電気温水器・３、太陽熱温水器・４、その他の機器

それぞれについて、見ていきましょう。

１、LPGのガス給湯器

東北震災などでガス管が破損したときも、復旧に時間がかかりました。
そこで、都市ガスとLPGガスの２給湯システムを併用してリスクを分散し、お湯の供給能力を上げるのはどうかと考えました。しかし・・
①LPGは都市ガスより燃料費が高いこと。
②災害時はLPGガスは避難所などの施設に優先され、介護施設などは後回しになる、とガスの販売会社の方から言われたこと。
③都市ガスとLPGガスの給湯器の併用は事故の可能性がある、と設備業者からの反対があったこと。
④そもそも、ガスボンベを置く場所が無かったこと。

以上の理由から、LPGガスの給湯器は諦めることにしました。

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LPGガスは、一般的にプロパンガスとも呼ばれます。
圧縮されているガスなので、燃えやすいもののそばに置かない、十分な広さと風通しのある場所に置く・・・などの制限が必要です。

太陽熱を利用した給湯システム（５）ガス管の調査

太陽熱を利用した給湯システムの検討　（ガス管の調査）

施設のガス給湯器を増やすため、ガス会に調査を依頼しました。

調査の回答は、現在のガス給湯器（16号2台）以上、ガス機器具を増やすことができないことがわかりました。

そこで、ガスの供給能力を上げるため、ガス管を太くする計画を検討しました。
しかし、ガス管は私道の地下部分に本管が埋設されています。

敷地内のガス管を太くするには、道路を掘削して本管からガス管を引き直す必要があります。
施設は日曜日以外は営業なので、1日が終わった夜間しか工事はできません。
利用者が楽しみにしている入浴を長期に休むことはできないと施設の担当者から猛反対を受けました。

そこで、、、、、、　　　　　　　　（さらに続きます）

太陽熱を利用した給湯システム（４）ガス給湯器の増設をするには

少し時間が空いてしまいました。
前回までの流れは、こちらです。
https://armonia-fudosan.blogspot.jp/2017/05/blog-post_13.html

さて、ガス給湯器の増設には、ガス会社との相談が必要です。

問題のリハビリ施設は、昭和30年の前半に産婦人科の病院として建設されました。
その後、売却され整形外科になり、現在は隣接地に診療室があります。
定員70名の利用者に対し、４室の入浴施設があります。
だいたい50名ぐらいの方が毎日入浴を楽しんでいます。

私が行った対策は、ガス給湯器の台数を増やすことです。
ところが「ガス」は、電気のブレーカーを５０アンペアーから６０アンペアーに上げる様に簡単に変更するわけにはいきません。
ガスの使用状況に応じて、ガス管やガスメーターの種類が決められているので、電気の様に簡単にガス器具を増やせば良いというものではないのです。

まず、施設のガス管の太さは、ガス会社さんに現地調査していただき確認する必要があります。

その結果、この施設のガス管は１６号給湯器が2台がやっと、ということがわかりました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（続きます）